Uma pesquisa exclusiva revela quais são as áreas mais valorizadas e mais desejadas em várias metrópoles brasileiras
Quando um morador de São Paulo se põe a explicar por que prefere o bairro da Vila Madalena ou da Vila Olímpia, raramente faz um julgamento objetivo. Em geral, a preferência revela mais sobre quem opina do que sobre a geografia da cidade. O mesmo ocorre quando um carioca discorre sobre as diferenças entre a Zona Sul e a Barra da Tijuca. Para quem conhece os códigos da cidade – o que cada bairro representa na mente e no coração dos moradores –, explicações desse tipo equivalem a um cartão de apresentação de quem fala.
Revela situação financeira, ambições, gostos, afinidades e até preconceitos. Essa relação com alguns pedaços charmosos da cidade não é privilégio de cariocas e paulistanos. À medida que a população se aglomera nos centros urbanos, como ocorre no mundo inteiro, o bairro – e não mais a cidade – torna-se a referência de identidade. “Numa grande cidade, ainda que na mesma faixa de renda, faz muita diferença morar num bairro ou em outro”, diz a economista Ana Carla Reis, da consultoria Garimpo de Soluções. “As pessoas com afinidades frequentam tão intensamente a mesma área que surge a sensação de que se está numa cidade pequena, mesmo vivendo numa metrópole.”
A localização do imóvel já é, isoladamente, o fator mais importante para a decisão de compra do brasileiro. Está à frente de itens tão fundamentais quanto área útil, planta, número de vagas ou segurança. Sabe-se também que os mais ricos se deslocam menos ao mudar de uma casa para outra. Eles costumam ir para lugares próximos de onde já moravam. Nas faixas de renda médias, quando se mudam, as famílias se deslocam por distâncias maiores. Elas deixam um bairro para trás e partem para outro, em busca de um novo estilo de vida.
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Por todas essas razões, um mapa dos preços de imóveis nos principais bairros de um país revela bem mais que a mera dança entre oferta e procura. Ele mostra objetos do desejo do cidadão. O mais recente e completo mapa dos desejos do brasileiro aparece num estudo feito pela empresa de pesquisa imobiliária Lopes Inteligência de Mercado, publicado com exclusividade por ÉPOCA. O estudo avaliou 35 cidades, 15 delas com maior nível de detalhes. Sua base foram os apartamentos residenciais lançados em 2011. A pesquisa usou o critério tradicional do preço por metro quadrado e também os preços totais dos apartamentos recém-lançados. Pelo valor do metro quadrado, Ipanema, no Rio, é o bairro mais caro do Brasil; pelo preço dos apartamentos, o título vai para a região em torno do Parque do Ibirapuera, em São Paulo. Assim como a Lagoa Rodrigo de Freitas, no Rio, o Ibirapuera é o núcleo de uma região muito apreciada e visitada pelos moradores da cidade. Consequentemente, é valorizada na hora de comprar e vender.
O resultado do estudo detecta tendências que já moldavam o mercado de imóveis no Brasil nos últimos anos e continuarão presentes no futuro próximo – entre elas, a expansão da indústria de petróleo e o aumento no número de aposentados que valorizam cidades litorâneas como Santos, Vitória ou Rio. A difusão de riqueza que estimula a construção em capitais menores, como Goiânia e Natal, também foi detectada. Outros bairros em destaque foram o Meireles, em Fortaleza, as Asas Norte e Sul, em Brasília, e o Campo Comprido, em Curitiba.
Passada a fase mais espetacular da valorização generalizada de imóveis no país, as grandes tendências da economia deixam de ser suficientes para explicar o movimento dos preços. Entram em cena fatores sutis, como a tradição do bairro, sua fama, suas expectativas e os anseios dos moradores. O mercado imobiliário tem um nome para isso: fatores hedônicos. “São aqueles motivos difíceis de medir, mas que explicam o prazer por morar onde se mora”, diz o engenheiro Luiz Paulo Fávero, professor na Faculdade de Economia e Administração da USP, autor de uma tese de doutorado sobre o tema. “Dizer que um bairro tem mais idosos, ou mais gente educada, ou características de cidade do interior, tudo isso forma uma imagem da vizinhança que influi nas escolhas de quem pensa em sair de lá ou mudar para lá.” É normal que esses fatores ganhem relevância numa economia e numa sociedade que se tornam mais sofisticadas. Para entender essas escolhas subjetivas, ÉPOCA convidou cinco conhecedores dos bairros mais cobiçados do Brasil para contar o que há de especial nesses trechos urbanos. Seus relatos começam na página 92. Ao incluir entre seus motivos de escolha esse tipo de critério emocional, o interessado num imóvel precisa evitar certas armadilhas.
Uma delas é cair em jogadas de puro marketing. É preciso evitar as compras motivadas por apelos simplórios de glamour e segurança, assim como a tendência de pagar demais para adquirir status. “Em Curitiba, áreas muito próximas tomam caminhos completamente diferentes: uma se valoriza de um jeito legal, por permitir que você saia andando para ir a um bar ou fazer compras. Outras se valorizam só com o apelo do condomínio fechado, em que você precisa sair de carro para fazer qualquer coisa”, diz Rodolfo Hardy, um dos jovens arquitetos autores do site ProjetoBlog. Embora ainda haja no país muitos lançamentos bombásticos de áreas puramente residenciais, normalmente com o apelo do luxo, a diversidade de recursos no interior dos bairros tende a ser valorizada. “Quem pode escolher procura comércio, serviços e opções de trabalho perto de casa”, diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes. “Muita gente começa a achar que não adianta ter dinheiro mas não ter tempo, porque gasta o dia no trânsito.” Até hoje, os compradores de imóveis de luxo costumavam dar mais atenção ao número de vagas na garagem do que às facilidades de transporte público. Agora, esses fatores começam a se equilibrar.
Estabelecida a importância de viver numa área de que se gosta, na qual seja possível deslocar-se sem carro e onde haja comércio e serviços satisfatórios, abre-se outro dilema: o bairrismo no sentido estrito não torna a vida na cidade menos divertida?
A ideia de perder menos tempo no trânsito e encontrar facilmente os amigos é ótima, mas há perigos em tornar-se recluso na própria vizinhança. O bairrismo tacanho pode trazer intolerância, menores chances de descobrir novidades e pouco envolvimento com questões políticas ou sociais do município. É a perda de parte importante da energia da metrópole, que se alimenta da força da multidão. “É inevitável que o bairro ganhe importância para quem mora em cidades muito grandes”, diz Ana Carla Reis. “Mas isso não quer dizer que as pessoas se isolarão. A grande beleza das cidades são a diversidade e a complementaridade.” A grande beleza é o equilíbrio.
Estabelecida a importância de viver numa área de que se gosta, na qual seja possível deslocar-se sem carro e onde haja comércio e serviços satisfatórios, abre-se outro dilema: o bairrismo no sentido estrito não torna a vida na cidade menos divertida?
A ideia de perder menos tempo no trânsito e encontrar facilmente os amigos é ótima, mas há perigos em tornar-se recluso na própria vizinhança. O bairrismo tacanho pode trazer intolerância, menores chances de descobrir novidades e pouco envolvimento com questões políticas ou sociais do município. É a perda de parte importante da energia da metrópole, que se alimenta da força da multidão. “É inevitável que o bairro ganhe importância para quem mora em cidades muito grandes”, diz Ana Carla Reis. “Mas isso não quer dizer que as pessoas se isolarão. A grande beleza das cidades são a diversidade e a complementaridade.” A grande beleza é o equilíbrio.
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